Как правильно снять квартиру?

Я хочу снимать квартиру в Санкт-Петербурге на длительный срок, но боюсь, что меня могут обмануть в агентстве недвижимости. Скажите, пожалуйста, как можно себя защитить, в том числе как грамотно проверить документы на соответствующую квартиру, а также какие пункты внести в договор, чтобы он защищал и не нарушал мои права?

Вопрос. Я хочу снимать квартиру в Санкт-Петербурге на длительный срок, но боюсь, что меня могут обмануть в агентстве недвижимости. Скажите, пожалуйста, как можно себя защитить, в том числе как грамотно проверить документы на соответствующую квартиру, а также какие пункты внести в договор, чтобы он защищал и не нарушал мои права?

Ответ. Правовое регулирование данного вопроса содержится в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для того, чтобы максимально обезопасить себя от возможных злоупотреблений со стороны наймодавца, Вам необходимо:

1) попросить предоставить правоустанавливающий документ, который подтверждает принадлежность жилого помещения лицу (или его управомоченность на предоставление жилого помещения за плату во владение и пользования для проживания в нем). Например, договор купли-продажи, договор аренды, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство.

2) Попросить предоставить свидетельство о государственной регистрации права собственности на основании этого документа

3) Обратиться в ЕГРП на недвижимое имущество и получить выписку о соответствующем объекте недвижимости.

4) Заключить в письменной форме договор найма жилого помещения, в котором были бы максимально четко и детально определены права и обязанности сторон и условия расторжения договора.

Также Гражданское законодательство наделяет Вас и наймодателя следующими правами:

1. Вы вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с Вами, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

· невнесения Вами платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

· разрушения или порчи жилого помещения Вами или другими гражданами, за действия которых Вы отвечаете.

По решению суда Вам также может быть предоставлен срок не более года для устранения Вами нарушений, послуживших основанием для обращения в суд и расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока Вы не устраните допущенные нарушения или не примете всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

· если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

· в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения, при соблюдении правил, предусмотренных абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 ГК РФ, в случае, когда после предупреждения наймодателем об устранении нарушений, Вы или другие граждане, за действия которых Вы отвечаете, используете жилое помещение не по назначению либо систематически нарушаете права и интересы соседей, Наймодатель может предупредить Вас о необходимости устранения нарушения.

Также в договоре найма жилого помещения должен быть учтен целый ряд обстоятельств, чтобы обеспечить соблюдение Ваших прав, и ограничить возможность злоупотребления со стороны наймодавца.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 673 ГК РФ, если Вы заключаете договор на пользование жилым помощением в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением Вы имеете право пользоваться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

Помните, что переход права собственности на занимаемое Вами по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

В соответствии со ст. 677 ГК РФ, в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с Вами. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Однако видится целесообразным при отсутствии таких лиц указать их отсутствие в договоре.

В условиях договора, необходимо установить, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодавца, иначе будет действовать общее правило, установленное в п. 1 ст. 681, т. е. текущий ремонт будет Вашей обязанностью.

Что касается капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, то по общему правилу установленному в п.2 ч. 2 ст. 681, это является обязанностью наймодателя. Советуем Вам продублировать данное условие в договоре.

Вы также должны помнить, что переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без Вашего согласия не допускается (п.3 ст. 681 ГК РФ).

Ст. 682 ГК РФ регламентирует вопрос, связанный с платой за жилое помещение. Вам необходимо установить фиксированный размер платы за жилое помещение, а также условие о недопустимости одностороннего изменение его размера. Во избежание возможных неудобств и конфликтов, целесообразно установить сроки внесения платы за жилое помещение.

Также в договоре обязательно нужно установить срок на который он заключается. В соответствии со ст. 683 ГК РФ – договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Нужно учитывать предписания п. 2 ст. 683 ГК РФ, согласно которому – к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 – 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.