Аренда жилья в Германии

Снять жильё в Германии — руководство. Где и как искать, советы. Немецкие объявления об аренде — расшифровка сокращений.

Поиск жилья в Германии для мигранта становится первым серьёзным испытанием. Справиться с задачей непросто даже бюргерам. Часть немецких городов настолько перенаселена, что аренда квартиры превращается в сложнейший квест с невероятными сюжетными поворотами и неожиданными развязками.

Мигранту сложнее на порядок: недостаточное знание языка, непонимание особенностей съёма жилья, незнание законов — список препятствий неполный. Немцы отнюдь не стремятся сдавать недвижимость иностранцам. Чтобы результативно конкурировать с местными, придётся разобраться в теме по полной программе. Задача статьи — дать исчерпывающий ответ на вопрос «как арендовать жильё в Германии».

Поиск жилья в Германии

Проникнувшись пониманием тяжести проблемы, приготовьтесь применить весь доступный арсенал способов. Начинайте с очевидного: поиск в интернете. Крупнейший немецкий сайт недвижимости — ImmobilienScout24. По интерфейсу не отличается от стандартных. Читайте и смотрите руководство по поиску на сайте ImmobienScout24 .

Не ограничивайтесь просмотром предложений. Зарегистрируйтесь на сайте, заполните профиль, добавьте фото, опишите потребности, укажите сроки. Шанс, что объявление привлечёт арендодателя, ненулевой.

Важно: позаботьтесь, чтобы общение происходило на понятном немецком или английском. Не знаете язык на достаточном уровне — не отпугивайте немцев ошибками.

Сохраните критерии поиска и проверяйте предложения пару раз в день. Появился подходящий вариант — немедленно реагируйте. В больших городах выгодные предложения хозяева деактивируют через 2-3 часа, получив десятки запросов. Пишите запрос в форму связи с владельцем с просьбой назначить время просмотра.

Интернетом возможности арендовать жильё не ограничиваются. Публикуйте объявления в социальных сетях. Немцы охотнее пользуются Facebook. Напишите друзьям, связанным с Германией.

Локальные объявления в местных газетах — дополнительный источник предложений об аренде недвижимости. Региональные печатные СМИ продаются на вокзалах и в киосках Toto-Lotto.

Подключайте к решению проблемы работодателя. Уместно сделать это ещё на этапе заключения контракта. Серьёзные немецкие фирмы заранее предоставляют варианты временного жилья работникам-иностранца, чтобы избавить сотрудников от стресса.

Когда сроки поджимают, придётся обращаться в агентства недвижимости. Не факт, что помогут, но испробовать надо. Не бросайте попыток искать подходящий вариант самостоятельно! Полагаться на маклеров опрометчиво, продолжайте искать параллельно. Провизион маклеру платит тот, кто лично подписал контракт на поиск или сдачу жилья, и только после заключения арендной сделки.

Просмотр

Разрыв шаблона для иностранца произойдёт и на этом этапе. В Германии потенциальные арендаторы тоже просматривают жильё, но скорее это мероприятие для хозяев объекта. Арендодатели придирчиво перебирают возможных кандидатов, собирают информацию, просят доказать кредитоспособность. Выбор затягивается на недели.

Промостр организуется так: в согласованное с проживающими жильцами (ведь следующего арендатора ищут до того, как съедет предыдущий) время приходят потенциальные кандидаты. Осмотрев помещение, желающие заключить контракт оставляют контактную информацию. Хозяева перебирают кандидатуры и запрашивают интересующие детали.

Что интересует немецких арендодателей:

• Сколько людей будут жить с главным арендатором.
• Где работает потенциальный жилец, сколько зарабатывает, доказательства в виде последнего зарплатного листочка.
• Подтверждение кредитоспособности.

Принесите указанные бумаги на первую встречу. Моментальная реакция на запрос даст дополнительный шанс получить добро арендодателя на заключение контракта. Одевайтесь поприличнее, приходите в назначенное время.

В Германии арендодатель выбирает подходящего жильца и просит заполнять анкеты потенциальных кандидатов.

Потенциальный арендатор тоже нуждается в информации о помещении. Распросите хозяина, заинтересованность — дополнительный плюс к оставляемому впечатлению.

• Если объект оказался пустым, узнайте, как так получилось. Пустующие квартиры и дома — нестандартная ситуация в Германии.
• Повысилась ли стоимость аренды по сравнению с предыдущим контрактом. Узнайте среднюю цену за квадратный метр в городе.
• Кто живёт в доме, что за соседи за стеной и сверху.
• Расположение ближайшего супермаркета.
• Как ходит транспорт, что с парковкой.
• Уровень шума днём и ночью.

Немецкие объявления, сокращения

В объявлениях объекты делятся на квартиры (Wohnung) и дома (Haus). Следующий уровень категоризации — по количеству комнат (Zimmer).

Для экономии пространства газетных площадей, в объявлениях принято пользоваться сокращениями. Обычай перекочевал и в интернет. Расшифовка немецких аббревиатур — отдельное развлечение!

Площадь

Размер жилой площади указывается в квадратных метрах с сокращением Wfl — Wohnfläche. Сумма Рассчитывается по закону WoFlV.

Комнаты без скошенных стен считаются полностью. Пространство под наклонной стеной (чердачные помещения), когда от пола до стены вверх менее метра, не считается. Площадь под скосом высотой 1-2 метра учитывается на 50%.

Балкон, терраса, лоджия — четверть площади добавляется в жилую. Максимум, половина при наличии соответствующего разрешения.

Отапливаемые веранды засчитываются по полной площади, неотапливаемые — 50%.

Вывод: указанная площадь в объявлении и полезная жилая площадь — разные величины. Придётся осмотреть недвижимость, чтобы составить полное представление.

Количество и виды комнат

Указывается цифрой по числу комнат и Z или Zi. Однокомнатная квартира — 1Z. Трёшка — 3Zi.

К этому сокращению добавляется информация о наличии

• кухни (K),
• ванной (B),
• коридора (D),
• террасы (Т). Терраса на крыше — DT.
• Балкон (тоже B, но последнее. Иногда BLK).
• Душ — D. Да, опять.
• Кладовка (AK или AR).
• Дополнительный туалет — GWC
• Спальня — SZ.
• Веранда, зимний сад — WG.

Ванная или душ в квартире — стандарт. Поэтому одно D или B указывает на способ помыться. А второе — на коридор или балкон. С непривычки сложно понять, потренируйтесь.

Примеры:

• 2ZBB — двушка с ванной и балконом.
• 3ZKBT — трёшка, кухня, ванная, терраса.
• 1Zi KDD — однушка, кухня, душ, коридор.
• 1ZKDB — однушка и кухня. Душ-балкон или Коридор-ванная или Ванная комната с душем — неизвестно. Зависит от личного понимания владельца способов использования сокращений.
• 4KBDD, 2SZ, GWC, AR, DT — четыре комнаты. Кухня, ванная, душ, коридор, 2 спальни. Туалет для гостей. Кладовка, терраса на крыше.

В порядке вещей указать «половинчатое» число комнат. К примеру, 2,5Zi. Что означает 2,5 узнаете посетив жильё. Возможно одна комната маленькая или не отделена полноценными стенами.

За комнаты не считаются коридоры, туалеты, ванные, кухни и кладовки.

Этажи и вид дома

В Германии счёт этажей ведётся не с первого, а с нулевого. Первый этаж обозначается как 0 или EG. ETG с цифрой — номер этажа.

• EG — первый этаж, наземный.
• 1ETG — второй этаж.
• 3ETG — четвёртый этаж.
• OG — верхний этаж многоквартирного дома.
• DG — чердачный этаж — квартира в крыше со скосами стен.
• KG — минус первый, подвал. В подвальных помещениях в Германии рачительные хозяева обустраивают квартиры под сдачу в наём.

В квартире на чердачном этаже (DG) трудно подобрать мебель. Только половина площади под скосами считается жилой.

Тип постройки здания определяется по сокращениям:

• WE, Whg. — квартира.
• WG — общежитие, коммуналка. Да, «веранда» также обозначается. Догадывайтесь.
• ELW — дополнительная квартира в доме на одну семью.
• EFH — дом на одну семью.
• DHH — половина дома на 2 хозяев с общей стеной.
• RH — один из ряда домов с общими стенами. REH — крайний из такого ряда. RMH — в середине ряда.
• FH, FHS, FMH — семейный дом или часть.
• MFH — дом на несколько семей.
• HH, HTH — задняя часть многоквартирного дома с окнами во двор-колодец.

Прочие сокращения

• AB — старая постройка, NB — новая.
• EB — первый жилец.
• SP, P или PP — парковка, CP — крытая парковка, Gge — гараж, TG — подземная стоянка
• SH, ZH — центральное отопление один дом, FBH — отопляемые полы, FW — отопление от центральной котельной, GEH — газовый котёл, O или OH — камин
• GK — керамическая плита, GS — посудомойка, WM-Anschl. — кран для стиральной машины
• HT — разрешено содержать домашних животных
• NR — запрещено курить
• L — лифт.
• Lam. — ламинат, TeBo — ковровое покрытие

Стоимость аренды в Германии

Цена аренды немецкой недвижимости состоит из двух частей — месячный платёж (Kaltmiete) и предоплата за коммуналку (Nebenkosten). Иностранцу придётся быть внимательным, чтобы правильно оценить, какие расходы включены. С месячным платежом понятно. Осталось разобраться с прочими тратами.

Nebenkosten — расходы на коммуналку

Предоплата за коммуналку составляет 50 — 250€. Сюда включаются траты на отопление, воду, страховку дома от пожара, использование электроэнергии в «общих» помещениях дома, вывоз мусора и тому подобное. В конце года владелец жилья считает расходы на дом и сравнивает с тем, сколько жильцы выплатили предоплаты. Если арендаторы уплатили меньше, высылается счёт с просьбой о доплате. «Стандартным» является счёт на 50-70 €. Если больше, то вероятно арендодатель мухлюет. Если жилец заплатил больше, хозяин может и промолчать. Придётся попросить хозяина прислать отчёт о расходах.

В добавочную стоимость не включается оплата электроэнергии в квартире. использование городского телефона и интернета. Об этом жилец заботится самостоятельно. Причём, позаботиться надо заранее, до въезда в квартиру.

Переезд, а точнее, въезд на новое жильё и выезд со старого — отдельный разговор. Читайте подробную статью о переезде в Германии.

Залог за аренду — Kaution

В Германии требуется внести залог за арендуемую квартиру размером 2-3 месячные платы. Если отдать деньги на руки хозяевам, то это чревато: арендодатель найдёт способ не возвращать полную сумму. Надёжнее положить оговоренную сумму в банк на специальный сберегательный счёт. Сберкнижку отдайте владельцу жилья. Хозяин деньги снять с чужого счёта не сможет. А жилец — сможет, но только получив книжку назад.

Теперь бюргеры стараются избежать уплаты кауционов и заключают поручительство за кауцион. За 80-100€ в год в качестве залога выступает страховое поручительство страховой организации.

Мебель

Помещения в Германии в 80% случаев сдаются не меблированными. Предыдущие жильцы забирают или распродают собственную мебель. Единственный предмет мебели, который чаще оставляют предыдущие арендаторы — кухня. Ведь кухонные шкафчики компонуются для каждой квартиры индивидуально. У переезжающих не так много возможностей забрать шкафы и полки.

В объявлениях указывают наличие кухни. Случается, что кухню приходится выкупать у предыдущих жильцов. Если кухни нет, то покупка новой ввергает арендатора в немалые расходы. Простая кухонная обстановка из IKEA обойдётся в 2000€ минимум.

Большая часть бюджета при переезде в Германии уходит на обустройство кухни.

Сокращения касающиеся расходов на аренду

• KM, MKM, NKM — месячная цена аренды нетто.
• MM, WM, BWM — месячная цена аренды брутто.
• NK — дополнительные и коммунальные расходы.
• VB — допустимо поторговаться.
• VZ — платить вперёд.
• BK — сопутствующие операционные расходы, домоуправитель, уборка.
• HK — расходы на отопление.
• HMS — сервис хаусмастера — домосмотрителя.
• KT — залог.

Пример использования сокращений в объявлении: KM 500+NK+HZK+KT. Расшифровка — цена аренды 500€ в месяц, дополнительно плата за коммуналку, отопление и залог.

Пример подсчёта расходов на аренду в Германии

Нашлась двухкомнатная квартира. Полная стоимость составляет 480 € плюс парковка 20 € и добавочная стоимость коммунальных услуг 100 €. Итого 600 € в месяц расходов.

Придётся уплатить маклеру 480*2,38=1142 €, если сработал предоженный агентом недвижимости вариант.

Залог составит минимум 960 €.

Если в помещении оставлена кухня, придётся её выкупить. Цена зависит от площади кухни, качества и возраста установленных бытовых приборов: холодильника, печи, посудомойки. Старую кухню предыдущие владельцы могут и подарить, но рассчитывать на это не стоит.

Стоимость переезда в Германии варьируется между 300 — 3000 €, в зависимости от количества вещей и расстояния между старым и новым жильём.

Свежеприбывшим мигрантам придётся докупать обстановку.

Заключение договора на аренду жилья

С новым жильцом подписывается контракт. Стандартный шаблон найдётся на ImmobilienScout24. В договоре указывается арендная плата, предоплата за коммуналку, дополнительные платежи за парковку или другие статьи расходов, размер залога. Зафиксируйте в контракте показания счётчиков воды, тепла и электричества.

Внесите в договор обнаруженные недостатки или поломки. По съезду жильё надлежит оставлять в таком же состоянии, как до въезда.

Статистика по аренде в Германии

Строительный бум не влияет на перенаселённость немецких городов. Статистический показатель «количество конкурентов на просмотр одного объекта после публикации объявления» даёт представление о проблеме. Десятка «лидеров»:

Да, 77 соискателей на одну квартиру в Мюнхене — сумасшедшее количество! Но даже десяток кандидатов — проблем. Повторюсь, иностранцы для немцев по умолчанию ближе к концу списка изъявивших желание подписать контракт.

Ожидание в очереди перед просмотром жилья в Германии в порядке вещей.

По статистике, наименьшие проблемы с жильём в Хемнитце (в среднем 2 кандидата на новое объявление), Лейпциге (3), Магдебурге (3) и Халле (Заале) (4).

Обидно, что список проблемных городов совпадает с местами, где требуются рабочие руки. У мигранта велики шансы найти работу в Кёльне и месяцами подыскивать варианты. А там, где арендовать недвижимость проще, вакансий толком нет и уровень безработицы выше среднего.

Что делать если арендовать недвижимость не получается

Необходимо искать компромиссы. Увеличение бюджета — очевидное решение. Чем выше цена, тем меньше соискателей.

Расширяйте площадь поисков. В Германии развита транспортная инфраструктура. Ездить на работу из соседнего района или пригорода порой по времени занимает немногим больше, чем из центра города.

Снимите неподходящий вариант, если таковой подвернётся. Пускай число комнат меньше требуемого или отдалённость от работы заставляет мириться с длительными поездками. Продолжать поиски дальше ничего не запрещает.